Особенности подбора, осмотра и участия в торгах за квартиры
Стоимость квадратного метра недвижимости растёт из года в год, что привлекает большое количество инвесторов: многие берут квартиры для себя и потомков, многие покупают квартиры в качестве инвестиционного инструмента, обеспечивая сначала пассивный доход с аренды квартиры, а потом большой разовый доход с продажи объекта.
Как следствие быстрого роста спроса на жилую недвижимость в свободной продаже, растёт и популярность покупки квартир на торгах. Главный драйвер таких покупок – это возможность приобрести имущество ниже рыночной цены.
Насколько дешевле можно приобрести квартиру?
В зависимости от многих параметров аукциона и недвижимости реальный дисконт к рынку свободной продажи может составлять и 50% от рыночной стоимости. Чем больше негативных параметров у квартиры, тем ниже цена. В реальности же купить квартиру с торгов в хорошем районе города без серьезных обременений и прописанных детей абсолютно реально с 10-25 процентном дисконтом к рынку.
Как оценить финансовую привлекательность квартиры
Просчитать выгоду от инвестиций в квартиру с торгов достаточно просто, ведь в отличии от, например, торгов товарными остатками или дебиторской задолженностью, рынок жилой недвижимости сформирован, и мы легко можем оценить рыночную стоимость нашего объекта.
Для оценки стоимости квартиры обычно достаточно предложений на Авито и Циане, но для удалённых регионов и небольших городов возможно понадобятся локальные доски объявлений. Найти их легко по запросу в любом поисковике "Купить квартиру в ... (сюда вставьте интересующий населённый пункт)".
При оценке лота используйте не только площадь объекта недвижимости, но и качество ремонта в квартире, а также общее состояние дома (не требует ли дом капитальный ремонт).
Для упрощения примера расчёта предположим, что среднерыночная стоимость квартир, аналогичных лоту в торгах, составляет 10 млн. рублей.
Теперь, когда вы знаете потенциальную стоимость продажи квартиры, вам нужно поставить себе план по доходности за период.
-
1. Оценить срок реализации
Пусть вы оценили, что срок реализации выигранного имущества составит 3 месяца (на самом деле, 3 месяца объективно мало даже для квартир, пользующихся хорошим спросом. Рекомендуем закладывать 5-6 месяцев, особенно если продавать планируете без дисконта к рынку).
-
2. Определить для себя какой процент доходности устраивает
Здесь всё зависит от вашего капитала и желания работать с рисковыми активами. Для упрощения возьмём необходимую для вас доходность в виде 70% годовых.
Разделив 70 процентов годовых на 4, вы получите окупаемость вложений за 3 месяца.
17.5% и будет тот самый дисконт к рыночной цене, выше которого ставку делать не стоит. То есть, для вашего случая максимальная ставка на торгах рассчитывается по формуле: 10 млн. рублей (рыночная стоимость лота) * (100% - 17.5%) = 8 250 000 руб.
Ищем плюсы и минусы в торгуемой квартире
Ниже будут перечислены как совершенно очевидные вещи, так и скрытые риски. Обязательно используйте все доступные инструменты для анализа квартиры.1. Расположение
Если смотрите квартиру в своём регионе, то наверняка вы и сами знаете в каком районе жилье престижней и дороже, а в каком наоборот. Если вы планируете искать объекты по всей стране, то помимо объявлений на Авито и Циане используйте панорамы на Яндекс.Картах, Гугл.Картах и 2GIS. Близость транспортных узлов, парков, центров муниципальных услуг (детские сады, школы, больницы) увеличивает спрос и стоимость.2. Площадь квартиры
Однокомнатные квартиры в свежем жилом фонде всегда обладают значительно бóльшей ликвидностью, чем квартиры с 3-4 и более комнатами. Конечно, это не значит, что искать нужно только однушки, но учитывать фактор ликвидности необходимо для понимания срока возврата ваших инвестиций.3. Тип дома
Квартиру в аварийной пятиэтажке можно приобрести на торгах с бóльшим дисконтом к рынку, но при этом и сложнее продать в дальшейнем (по крайней мере, если речь не идёт про реновацию жилого квартала).4. Качество строительства и отделки
Объекты с высококачественной отделкой и современным ремонтом обычно имеют бóльшую стоимость. Одновременно как и квартиры с дырами в стене продать без дополнительных вложений в ремонт достаточно сложно.Какие риски нужно учитывать при подборе квартиры
1. Обременения и аресты
В большинстве случаев конкурсный управляющий сообщит всю информацию по арестам, в случае их наличия. Факт наличия обременений также должен быть указан в аукционной документации. Перед торгами также необходимо заказать выписки из ЕГРН или отчёты по недвижимости - они дадут понимание о наличии актуальных арестов.
Опасаться арестов и обременений не стоит, в большинстве случае они снимаются за несколько недель через процедуру обращения к инициатору ареста (например, обращением к судебному приставу).
Бывают и исключения, когда арестов большое количество (десятки) или пристав никуда не торопится: упущенное на снятие арестов время нужно закладывать в расчёт процента доходности.
2. Прописанные граждане и их дети
Таких квартир на торгах огромное количество и, в большинстве случаев, проблем с выписыванием прежних собственников нет, даже если в квартире прописаны дети. Закон на этот счёт сообщает, что к реализации на торгах должны быть предоставлены лоты, свободные от правопретязаний третих лиц.
НО! Бывают случаи, когда в конкурсную массу попадают квартиры по ошибке инициатора процедуры реализации. Один из таких негативных примеров хорошо описан в этой статье. Это одна из причин, почему перед участием в торгах нужно тщательно изучать документацию по лоту и, при возникновении сложностей, как минимум консультироваться с агентом по торгам или профильным юристом.
Если так получилось и при приватизации квартиры один из жильцов отказался от приватизации, то он получается право проживания в квартире, даже если она будет реализована с торгов. Чтобы не выиграть на торгах квартиру в придачу с проживающим, нужно тщательно исследововать аукционную документацию и зарегистрированных в квартире жителей.
Если в квартире были прописываны люди, и добровольно выписываться из уже не своей квартиры они отказываются, то вам поможет суд. Раньше такие судебные дела могли тянуться долго, но сейчас это вопрос считанных месяцев (в зависимости от количества судебных инстанций и заседаний). Время на суды необходимо учитывать при расчёта процента доходности.
Если проживающие в квартире люди отказываются добровольно покидать жилплощадь, то на помощь вам придут органы исполнительной власти.
Можно ли зарабатывать на квартирах с торгов, не вкладывая свои средства?
Если кратко, то да, можно.Этот сценарий подойдет для тех, у кого либо нет инвестиционных средств, либо нет желания рисковать своим капиталом, но есть желание работать над постоянным поиском объектов и клиентов.
Общий смысл схемы: вам нужно найти инвестора, предложив торгуемый объект дешевле рынка, и при этом зафиксировать в договорённостях свой процент в случае его победы.
Таким образом вы становитесь агентом по торгам.
Где найти инвестора для такой схемы работы?
Помимо очевидного варианта в виде ваших знакомых, которые планируют приобретать себе жилье (они же наверняка захотят сэкономить при покупке? 😉), есть классический вариант с досками объявлений.- 1. Делаете выборку интересных квартир на торгах. Хорошо, если стартовая цена аукциона или минимальная цена публичного предложения неприлично низкие.
- 2. Проводите предварительный анализ объектов на минусы и плюсы, отбраковав проблемные квартиры. Обязательно свяжитесь с конкурсным управляющим для уточнения нюансов.
- 3. Запрашиваете дополнительные фото, видео, отчёты об оценке у конкурсного управляющего. Всё это поможет склонить покупателя к звонку: чем больше уникальной информации будет в объявлении, тем лучше.
- 4. Пишете подробный текст объявления и прикладываете фото к объявлению. Объявления, как обычно, размещаете на Авито, Циане и локальных досках объявлений. Для небольших региональных городов нормально работают и форумы города, особенно если там есть раздел про недвижимость.
- 5. Устанавливаете цену ниже рыночной. Можно указать стартовую цену аукциона или цену последнего этапа публичного предложения.
- 6. Если есть возможность, то всегда оплачивайте рекламное размещения объявления. Так вы получите больше звонков.
Надо ли самостоятельно собирать документы и участвовать в торгах, если лот планируется выкупать на средства инвестора?
Нет, не обязательно участвовать в торгах самостоятельно за инвестора.Вы можете отдать работу агенту по торгам, а сами сконцентрироваться на поиске квартир и работе с потенциальными клиентами. Сделать это можно, нажав кнопку "Купить с торгов" и заполнив заявку на участие в торгах на странице интересующего лота на БанкротБазе.
Где искать квартиры с торгов?
Существует большое количество (десятки) электронных торговых площадок, на которых реализуются квартиры и в рамках процедуры банкротства физических и юридических лиц, и в рамках исполнительного производства (торги ФССП или, как их называют, торги судебных приставов), и даже в рамках приватизации государственного имущества.Искать по всем площадкам очень неудобно и занимает уйму времени. Для решения этой проблемы и была придумана БанкротБаза: квартиры с торгов можно найти в соответствующем разделе по ссылке.
Отличия покупки квартиры на торгах по банкротству от торгов ФССП или торгов по приватизации гос. имущества
Процедура покупки квартиры с торгов по банкротству отличается от торгов ФССП или торгов по 1041 ПП:
- 1. В случае торгов по банкротству, квартира продается на основании решения суда о банкротстве должника. В случае торгов ФССП или торгов по 1041 ПП (приватизация), квартира продается в результате государственного исполнительного производства.
- 2. В случае торгов по банкротству, продажа квартиры может проходить на открытых или закрытых торгах, аукционах или публичных предложениях. В случае торгов ФССП или торгов по 1041 ПП, продажа квартиры проходит только в рамках торгов на повышение.
- 3. Для торгов по банкротству и торгов по 1041 ПП достаточно единственной заявки для заключения ДКП, для торгов ФССП необходимо минимум 2 участника, с единственным участником ДКП не заключается. Учитывайте этот момент: если предполагаете, что на торгах вы можете быть одни, задумайтесь о подаче заявки от друга или знакомого.
Живой пример результатов работы с выкупом квартиры под инвестора
Мы работали с частным инвестором и выкупали для него квартиру с целью флиппинга – покупка квартиры, ремонт и дальнейшая перепродажа.
- ‣ Квартира, общая площадью: 38 кв.м., этаж 4, кадастровый номер 12:05:0701007:3926.
- ‣ Начальная цена квартиры составляла: 2 412 000 рублей.
- ‣ Формат торгов: публичное предложение.
Подавали заявку под конец третьего периода снижения цены, убедившись, что других заявок на периоде нет, подали с минимальной ценой периода. Важный момент, почему мы не стали ждать последнего, четвёртого периода снижения цены. Наш многолетний опыт показывает, что конкуренция на последнем периоде больше, и итоговая цена может сформироваться выше предыдущего этапа.
Таким образом, итоговая цена, за которую мы выкупили квартиру составила 2 170 800 рублей. Клиент потратил ещё 150 000 рублей на её ремонт и перепродал квартиру за 3 270 000 рублей.
Подробнее об этих торгах: ссылка на торги на ЭТП.